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房地产行业:业绩结转量质齐升 融资分化格局重塑

发布时间:2019-10-17 12:00:09
[摘要] 业绩质量层面,总体房企毛利率、净利率较2018年继续提升,加权平均roe同比改善,管控能力提升使得销售管理费用率维持低位。从加权平均roe的角度看,龙头房企绝对值和增长幅度均高于中小型房企,彰显优质本

一、业绩:结转期间数量和质量都有所提高。

在业绩层面,2019年上半年整体住房业务收入同比增长24%,比2018年增长3个百分点。龙头、中小住宅企业分别同比增长24%、32%和1%,比2018年分别增长-1%、11%和1%。住房企业返还给父母的整体净利润同比增长18%,比2018年下降3个百分点。龙头、中小住宅企业分别同比增长24%、21%和-24%,同比增长-3%、7%和-38%。

2019年上半年,整体住房企业仍处于结转期,母公司收入和净利润持续快速增长,融资、征地和销售集中度向绩效集中度的趋势日益明显。其中,虽然龙头企业的业务收入和归属于母亲的净利润增长率略有下降,但仍保持在20%以上,并继续领先于归属于母亲的净利润增长率,突出了业绩的稳健性。中型住房企业表现最佳,是三类中收入和对父母净利润增长速度超过2018年、收入增长超过领先住房企业的唯一住房企业。然而,小型住房企业继续下降。虽然收入的增长率很难回到正增长,但母亲的净利润却大幅下降。

就业绩质量而言,整体住宅企业毛利率和净利率较2018年持续上升,加权平均净资产收益率同比上升,管控能力的提高使销售管理费率保持在较低水平。从加权平均净资产收益率来看,领先住宅企业的绝对值和增长率高于中小住宅企业,显示出真实的质量。随着合并合作项目的结算,整体住房企业中小股东的盈亏比例为20%,仍处于历史高位。然而,非合并合作项目结算的减少导致投资收入下降。

二.销售额:增长率下降,但好于工业

根据“销售商品和提供服务所得现金”的衡量标准,2019年上半年住房销售总额同比增长13%,比2018年增长7%。受行业下滑趋势的影响,住房企业还款的整体增速有所放缓,但仍遥遥领先。龙头和中型住房企业在销售收入方面的表现明显优于小型住房企业,这一指标继续反映出销售集中度上升的趋势。2019年上半年,住房企业预付账款总额同比增长+20%,相对收入覆盖率为144%,比2018年增长+20%。龙头和中型住房企业有更多的资源来结算。我们期望在未来促进业绩的稳定增长。8月份,百强住宅企业销售增长率略有下降,领先资源的内部信息显示出反周期优势。

三.扩张:上半年,公司暂时转为活跃,中型住宅企业表现出更高的补充库存意愿。

住房企业的扩张是以“购买商品和服务的现金支付”来衡量的。2019年上半年,整体住房企业同比增长+14%,比2018年增长+6%。根据衡量住房企业征地强度的“销售商品和提供劳务所得现金”指标比率,2019年上半年住房企业整体为73%,比2018年高出+5个百分点。年初,宏观流动性差,土地市场在3月和4月回暖。大中型住宅企业的扩张指数从2018年的低点反弹,但与之前的高点仍有很大差距。规模扩张意愿较强的中型住宅企业扩张指数反弹程度较高。然而,随着5月份以来融资的收紧,我们预计扩张指标的持续反弹将不可持续,住房企业扩张的总体意愿将在下半年大幅减弱。

第四,融资:今年上半年杠杆反弹

在融资规模上,2019年上半年住房企业整体净负债率为102%,比2018年底高出+6个百分点。短期债务覆盖率为126%,与2018年底持平。净营业现金流为4亿元,同比增长528亿元。宏观流动性的边际宽松加上住房企业获得土地的改善,住房企业的整体杠杆有所增加,领先的住房企业略有杠杆作用,但债务指数仍处于行业最佳水平。中型住房企业继续去杠杆化。在融资成本层面,与2018年相比,2019年上半年大多数住房企业将继续增加。对于融资成本较高的住房企业,融资成本进一步增加的可能性和程度较大。领先住宅企业的融资优势进一步凸显。我们预计未来行业融资集中度将再次提高。

V.投资建议

2019年上半年,领先的住宅企业在业绩、销售、扩张和融资方面显示出优势,业绩集中度上升的趋势逐渐明朗。我们认为,随着利率市场化带来的中央低迷和房地产调控效应的出现带来的政策压力的缓解,优质住宅企业的业绩潜力有望推动低估值的恢复。其中,融资渠道更加顺畅、对直接融资依赖程度更低的优质住宅企业发展空间更加明显。继续推荐:1。具有融资优势并受益于核心城市发展的优质住宅企业(万科等)。);2.具有高营业额和还款能力的成长型企业(中南建筑、金地、法华有限公司等)。);3.优质商业地产企业(欢乐城等)。)在未来受益于公开发行reits4.中央国有企业的旗舰企业AVIC巽他正在推动投资促进型房地产的收购。

风险警告。产业政策促进的速度、范围和力度存在不确定性。行业基本面的下行风险;部分住宅企业的经营风险。

链接:个人股票分析

Wankoa

站稳脚跟,保持主动

万科作为30年的行业领导者,在倡导高营业额、探索住宅产业化、注重中小公寓精装修产品、建立三级控制结构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小盘股交易模式、创新业务发展等方面都是一个值得称道的先锋。它的成就也反映在公司过去10年的高销售额和业绩,以及行业领先的稳健经营和财务指标上。展望未来,万科预计将依靠土地收购和销售集中度的提高,在这一长期小房地产周期的异常周期中继续保持领先优势。未来业绩和估值的贡献值得期待。

中南建筑

适当增加一、二级城市的资源比例。

2019年1月至6月,公司新增27个项目,新增济南、厦门、揭阳等城市,新增产能420万平方米。随着济南、杭州、厦门、Xi等二线城市核心地段资源的增加,新项目的平均地价约为6300元/平方米,大大高于去年全年4300元/平方米的地价。截至2019年6月底,公司土壤总储量为4523万平方米,一、二线城市约占土壤总储量的39%,三、四线城市约占61%。(西南证券)

Gemdale

合作征地项目数量增加

2019年上半年,本公司房地产业务利润率为40.37%,同比增长2.13个百分点,处于行业领先水平,主要是由于本公司前期土地储备充足,底价较低。物业管理和物业租赁毛利率分别下降0.74%和12.3%,但由于规模比例较小,整体业务毛利率受影响较小。该公司的加权净资产收益率为7.59%,比去年同期上升1.82%,主要是由于毛利率上升。同时,合作征地项目数量增加,结算权益比例下降。2019年上半年,小股东损益同比增长142.46%,母公司净利润增速低于净利润增速。

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